12条点検とは？ドローンでも可能になる建物調査について（前編）

こんにちは
当ブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

前回は狭小空間用ドローン「IBIS」についてお話いたしました。
今回は12条点検についてお伝えいたします。

12条点検とは？

12条点検とは、建築物には、法令によって定められた定期点検を行う義務があり、この点検は建築基準法第12条に定められているため、一般的に12条点検と呼ばれています。
この12条点検（定期報告制度）について、どこまでが対象範囲なのか、対象となる建物はどのようなものかをご紹介していきます。

第十二条　第六条第一項第一号に掲げる建築物で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの（国、都道府県及び建築主事を置く市町村が所有し、又は管理する建築物（以下この項及び第三項において「国等の建築物」という。）を除く。）及び当該政令で定めるもの以外の特定建築物（同号に掲げる建築物その他政令で定める建築物をいう。以下この条において同じ。）で特定行政庁が指定するもの（国等の建築物を除く。）の所有者（所有者と管理者が異なる場合においては、管理者。第三項において同じ。）は、これらの建築物の敷地、構造及び建築設備について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築物調査員資格者証の交付を受けている者（次項及び次条第三項において「建築物調査員」という。）にその状況の調査（これらの建築物の敷地及び構造についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含み、これらの建築物の建築設備及び防火戸その他の政令で定める防火設備（以下「建築設備等」という。）についての第三項の検査を除く。）をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

12条点検は、政令や特定行政庁が定める特定建築物の所有者・管理者に義務付けられています。
定期的に、一級建築士など決められた資格を持つ人が建築物や建築設備の調査を行い、その調査や検査の結果を所管の特定行政庁に報告しなければなりません。

12条点検の概要

12条点検が義務付けられている特定建築物とは、おもにデパートやホテル、病院といった不特定多数の人が利用する施設になります。
こうした施設は、構造自体が老朽化したり、避難設備に不備があったりした場合、大きな事故や災害につながりかねません。
そのため、法令によって事故や災害を未然に防ぐ目的で、専門の資格を有する調査員が建築物を定期的に調査、検査を行い、所管の特定行政庁に報告するよう義務付けられています。

12条点検に必要な資格

12条点検を行える資格を持つ人は、以下のとおりです。

・一級建築士
・二級建築士
・講習を受講して資格を得た検査資格者

一級建築士と二級建築士は、特別な手続きが不要で特定建築物調査、建築設備検査、防火設備検査、昇降機等検査を行えます。

検査資格者は、上記の検査に特化した講習を行い、受講して資格を得ると、それぞれ特定建築物調査員、建築設備調査員、昇降機等検査員として検査を行えるようになります。

12条点検の対象となる建物はエリアによって異なる

定期報告対象建築物は都道府県によって異なります。
例えばマンション一つとっても対象となる条件（平米数・階数）は全く異なりますし、中にはマンションが定期報告の対象外というケースもあります。
マンションの定期報告対象の条件を比較してみましょう。

【大阪府】マンション：3階以上かつ床面積1000㎡以上の建物、または5階以上かつ床面積500㎡以上の建物
【兵庫県】マンション：3階以上かつ床面積100㎡以上の建物
【京都府】マンション：3階以上かつ床面積100㎡以上の建物

ご自身が所有するマンションが定期報告の対象となるのかどうか事前に確認しておきましょう。

12条点検の対象となる建物は？

冒頭で、12条点検の調査対象となる建物について触れましたが、これは国が指定したもので、さらに特定行政庁（地方自治体）が独自に指定している建物もあります。

おもに学校やマンションなどの集合住宅、オフィスビルなどが当たりますが、特定行政庁によっては一般居住者のみのマンションやオフィスビルは定期報告の義務がないというケースもあります。

このように、調査対象がマンションやオフィスビルの場合、所管の特定行政庁によって報告義務の有無がありますので、確認しておくとよいでしょう。

12条点検の流れと打診検査の差は？

12条点検を行う対象の建物について、点検の流れについて解説していきます。
12条点検の流れについては、以下のとおりです。

1.建物外壁の調査
外壁タイルなどに亀裂、浮きなどがないか。地盤沈下が起こっていないか。雨水の排出は正しく行われているか。

2.屋上部分の調査
防水仕上げ材に不具合は起きていないか。漏水、雨漏りの要因となる劣化が起きていないか。

3.建物内部の調査
防火上の区画、不燃性能が必要な仕上げ材に劣化が生じていないか。建築設備に不具合が生じていないか。

4.避難設備の調査
バルコニーや階段などに設置された避難設備の操作に妨げが生じていないか。避難経路の確保ができているか。

ドローンでの赤外線調査と従来手法である打診調査には次のような差があります。

ドローンでの赤外線調査では、足場を組まず数日で作業が終わり、データ収集に対しての技術の差は出にくくなります。
ただし外壁が十分に温まらない雨天や曇天、また強風の日には作業できず、ドローンが入れない立地の場合も調査ができません。
打診調査であれば、日数や費用こそ掛かってしまいますが、足場を組むため修繕を同時に行う際には、同じ足場で作業を続けることができます。

最後に

今回は12条点検について一部お話いたしました。
12条点検とは、不特定多数の人が利用する施設が老朽化により発生しうる事故を未然に防ぐ目的で、一級建築士等の資格を有する調査員が建築物を定期的に調査し、所管の特定行政庁に報告しなければならないと法律で定められた点検の事です。

点検対象になる建物は都道府県により異なり、同じマンションでも点検が必須でない場合もあります。
点検内容は、外壁、屋上、建物内部、避難設備と4つに分けられ、外壁点検をドローンで行う場合には打診点検に比べ、
費用、日程や必要技能の差については優位です。
ただし修繕もセットで行われる場合や、ドローンの飛行に影響が出うる建物については、打診での点検も検討したほうが良いですね。

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